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Guía para compradores de vivienda por primera vez

Guía para compradores de vivienda por primera vez
13 enero, 2021
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Category: Para Una Hipoteca

Todo lo que necesita saber para facilitar esa gran compra

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Comprar una casa puede ser un desafío para un principiante. Después de todo, hay tantos pasos, tareas y requisitos, y puede estar ansioso por cometer un error costoso. Pero los compradores de vivienda por primera vez disfrutan de algunas ventajas especiales creadas para alentar a los nuevos participantes en el mercado inmobiliario. Para desmitificar el proceso y aprovechar al máximo su compra, aquí hay un resumen de lo que debe considerar antes de comprar y lo que puede esperar del proceso de compra en sí, además de consejos para hacer la vida más fácil después de comprar su primera casa. .

Conclusiones clave

  • Los compradores de vivienda por primera vez, según lo define el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Pueden obtener ayuda de programas estatales, exenciones fiscales y préstamos respaldados por el gobierno federal.
  • Antes de comenzar a buscar, considere el tipo de residencia que satisfará sus necesidades, lo que puede pagar, cuánto financiamiento puede obtener y quién lo ayudará a realizar su búsqueda.
  • Comprar una casa implica encontrar la propiedad, asegurar el financiamiento, hacer una oferta, hacer una inspección de la casa y cerrar la compra.
  • Una vez que se haya mudado, es importante mantener su hogar y también seguir ahorrando.

La ventaja del comprador de vivienda por primera vez

Comprar una casa todavía se considera un aspecto clave del sueño americano. Como comprador por primera vez, tiene acceso a programas estatales, exenciones impositivas y préstamos respaldados por el gobierno federal si no tiene el pago inicial mínimo habitual, idealmente el 20% del precio de compra de un préstamo convencional, o si es un miembro de un grupo determinado (consulte la leyenda Importante, a continuación). Y puede calificar como comprador por primera vez incluso si no es un novato.

Un comprador de vivienda por primera vez, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), es alguien que cumple con cualquiera de las siguientes condiciones:  

  • Un individuo que no ha sido propietario de una residencia principal durante tres años. Si ha sido propietario de una casa, pero su cónyuge no, entonces pueden comprar una casa juntos como compradores de vivienda por primera vez.
  • Un padre soltero que solo ha sido propietario de una casa con un excónyuge mientras estaba casado.
  • Una ama de casa desplazada que solo ha tenido un cónyuge.
  • Un individuo que solo ha sido propietario de una residencia principal que no está fijada permanentemente a una base permanente de acuerdo con las regulaciones aplicables.
  • Un individuo que solo ha sido dueño de una propiedad que no cumplía con los códigos de construcción estatales, locales o modelo, y que no puede ser puesta en cumplimiento por menos del costo de construir una estructura permanente.

Los mejores consejos para comprar su primera casa

6 preguntas a considerar antes de comprar

Su primer paso es determinar cuáles son sus objetivos a largo plazo y cómo la propiedad de una vivienda encaja con esos objetivos. Quizás simplemente esté buscando transformar todos esos pagos de alquiler “desperdiciados” en pagos de hipoteca que le brinden algo tangible: equidad. O tal vez ve la propiedad de la vivienda como un signo de independencia y disfruta la idea de ser su propio propietario. Comprar una vivienda también puede ser una buena inversión. Reducir sus objetivos generales de propiedad de vivienda lo orientará en la dirección correcta. Aquí hay seis preguntas para considerar.

1. ¿Cómo está su salud financiera?

Antes de hacer clic en páginas de listados en línea o enamorarse de la casa de sus sueños, haga una auditoría seria de sus finanzas. Debe estar preparado tanto para la compra como para los gastos continuos de una vivienda. El resultado de esta auditoría le dirá si está listo para dar este gran paso o si necesita hacer más para prepararse. Sigue estos pasos:

Mire sus ahorros. Ni siquiera considere comprar una casa antes de tener una cuenta de ahorros de emergencia con tres a seis meses de gastos de subsistencia. Cuando compra una casa, habrá costos iniciales considerables, incluidos el pago inicial y los costos de cierre. Necesita ahorrar dinero no solo para esos costos sino también para su fondo de emergencia. Los prestamistas lo requerirán.

Uno de los mayores desafíos es mantener sus ahorros en un vehículo accesible y relativamente seguro que aún ofrece un rendimiento para mantenerse al día con la inflación.

  • Si tiene de uno a tres años para alcanzar su objetivo, un certificado de depósito puede ser una buena opción. No te hará rico, pero tampoco perderás dinero (a menos que te impongan una penalización por cobrar antes de tiempo). La misma idea se puede aplicar a la compra de un bono a corto plazo o una cartera de renta fija que le dará algo de crecimiento, pero también le protegerá de la naturaleza tumultuosa de los mercados de valores.
  • Si tiene de seis meses a un año, mantenga el dinero líquido. Una cuenta de ahorros de alto rendimiento podría ser la mejor opción. Asegúrese de que esté asegurado por la FDIC (la mayoría de los bancos lo están) para que, si el banco se hunde, aún tenga acceso a su dinero hasta $ 250,000.

Revise sus gastos. Necesita saber exactamente cuánto está gastando cada mes y adónde va. Este cálculo le dirá cuánto puede asignar al pago de una hipoteca. Asegúrese de tener en cuenta todo: servicios públicos, alimentos, mantenimiento y pagos del automóvil, deuda estudiantil, ropa, actividades para niños, entretenimiento, ahorros para la jubilación, ahorros regulares y cualquier artículo misceláneo.

Verifique su crédito. Generalmente, para calificar para un préstamo hipotecario, necesitará un buen crédito, un historial de pago de sus facturas a tiempo y una proporción máxima de deuda a ingresos (DTI) del 43%. Los prestamistas en estos días generalmente prefieren limitar los gastos de vivienda (capital, intereses, impuestos y seguro de propietarios) a aproximadamente el 30% de los ingresos brutos mensuales de los prestatarios, aunque esta cifra puede variar ampliamente según el mercado inmobiliario local.

2. ¿Qué tipo de vivienda se adapta mejor a sus necesidades?

Tiene varias opciones al comprar una propiedad residencial: una casa unifamiliar tradicional, un dúplex, una casa adosada, un condominio, una cooperativa o un edificio multifamiliar con dos a cuatro unidades. Cada opción tiene sus pros y sus contras, dependiendo de sus objetivos de propiedad de vivienda, por lo que debe decidir qué tipo de propiedad le ayudará a alcanzar esos objetivos. Puede ahorrar en el precio de compra en cualquier categoría eligiendo una casa de reparaciones, pero tenga cuidado: la cantidad de tiempo, capital de trabajo y dinero necesarios para convertir una casa de reparaciones en la casa de sus sueños puede ser mucho más de lo que esperaba para.

3. ¿Qué características concretas desea que tenga su vivienda ideal?

Si bien es bueno mantener cierta flexibilidad en esta lista, quizás esté realizando la compra más importante de su vida y merece que esa compra se ajuste tanto a sus necesidades como a sus deseos lo más cerca posible. Su lista debe incluir los deseos básicos, como el tamaño y el vecindario, hasta los detalles más pequeños, como la distribución del baño y una cocina equipada con electrodomésticos duraderos.

4. ¿Para cuánta hipoteca califica?

Antes de comenzar a comprar, es importante tener una idea de cuánto le dará un prestamista para comprar su primera casa. Puede pensar que puede pagar una casa de $ 300,000, pero los prestamistas pueden pensar que solo vale por $ 200,000 en función de factores como la cantidad de otras deudas que tiene, sus ingresos mensuales y cuánto tiempo ha estado en su trabajo actual. Además, muchos agentes inmobiliarios no dedicarán tiempo a clientes que no hayan aclarado cuánto pueden gastar.

Asegúrese de obtener una aprobación previa para un préstamo antes de realizar una oferta por una vivienda: en muchos casos, los vendedores ni siquiera aceptarán una oferta que no esté acompañada de una aprobación previa de la hipoteca. Para ello, solicite una hipoteca y complete la documentación necesaria. Es beneficioso buscar un prestamista y comparar las tasas de interés y las tarifas utilizando una herramienta como una calculadora de hipotecas o búsquedas en Google.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y / o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

5. ¿Cuánta casa puede pagar realmente?

A veces, un banco le otorgará un préstamo por más casa de la que realmente desea pagar. El hecho de que un banco diga que le prestará $ 300,000 no significa que deba pedir prestado tanto. Muchos compradores de vivienda por primera vez cometen este error y terminan siendo “pobres” con poco dinero después de realizar el pago mensual de la hipoteca para cubrir otros costos, como ropa, servicios públicos, vacaciones, entretenimiento o incluso comida.

Al decidir el monto del préstamo que tomará realmente, querrá ver el costo total de la casa, no solo el pago mensual. Considere qué tan altos son los impuestos a la propiedad en su vecindario elegido, cuánto costará el seguro de vivienda, cuánto prevé gastar para mantener o mejorar la casa y cuánto serán los costos de cierre.

6. ¿Quién le ayudará a encontrar una vivienda y le guiará durante la compra?

Un agente de bienes raíces lo ayudará a ubicar casas que satisfagan sus necesidades y estén en su rango de precios, luego se reunirá con usted para ver esas casas. Una vez que haya elegido una casa para comprar, estos profesionales pueden ayudarlo a negociar todo el proceso de compra, lo que incluye hacer una oferta, obtener un préstamo y completar el papeleo. La experiencia de un buen agente de bienes raíces puede protegerlo de cualquier obstáculo que pueda encontrar durante el proceso. La mayoría de los agentes reciben una comisión, que se paga con los ingresos del vendedor.

Créditos para compradores de vivienda por primera vez

El proceso de compra

Ahora que ha decidido dar el paso, exploremos lo que puede esperar del proceso de compra de vivienda en sí. Este puede ser un momento caótico con ofertas y contraofertas volando furiosamente, pero si está preparado para la molestia (y el papeleo), puede pasar por el proceso con su cordura intacta. Aquí está la progresión básica que puede esperar:

Encuentra una casa

Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles para encontrar casas en el mercado, incluido el uso de su agente de bienes raíces, buscar listados en línea y conducir por los vecindarios que le interesan en busca de letreros de venta. También ponga algunas sondas con sus amigos, familiares y contactos comerciales. Nunca se sabe de dónde puede venir una buena referencia o pista sobre una casa.

Una vez que esté comprando una casa en serio, no entre en una casa abierta sin tener un agente (o al menos estar preparado para descartar el nombre de alguien con quien supuestamente está trabajando). Puede ver cómo podría no funcionar en su mejor interés comenzar a tratar con un agente del vendedor antes de comunicarse con uno de los suyos.

Si tiene un presupuesto limitado, busque casas cuyo potencial total aún no se haya realizado. Incluso si no puede permitirse reemplazar el horrible papel tapiz del baño ahora, puede estar dispuesto a vivir con él por un tiempo a cambio de conseguir un lugar que pueda pagar. Si la casa satisface sus necesidades en términos de las cosas importantes que son difíciles de cambiar, como la ubicación y el tamaño, no permita que las imperfecciones físicas lo alejen. Los compradores de vivienda por primera vez deben buscar una casa a la que puedan agregar valor, ya que esto asegura un aumento en la equidad para ayudarlos a ascender en la escalera de la propiedad.

Considere sus opciones de financiamiento y financiamiento seguro

Los compradores de vivienda por primera vez tienen una amplia variedad de opciones para ayudarles a conseguir una vivienda, tanto las que están disponibles para cualquier comprador, incluidas las hipotecas respaldadas por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), como las dirigidas especialmente a los principiantes. Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen pagos iniciales mínimos de tan solo 3% a 5% (en comparación con el 20% estándar), y algunos no requieren ningún pago inicial. Asegúrese de investigar o considerar:

  • Lista de recursos de HUD. Aunque la agencia gubernamental en sí no otorga subvenciones directamente a las personas, sí otorga fondos destinados a quienes compran una vivienda por primera vez a organizaciones con estado de exención de impuestos del IRS. El sitio web de HUD tiene detalles. La FHA (y su programa de préstamos) es parte de HUD.  
  • Tu IRA. Cada comprador de vivienda por primera vez puede retirar hasta $ 10,000 de su IRA tradicional individual o Roth IRA sin pagar la multa del 10% por retiro anticipado (pero aún pagará impuestos si usa una IRA tradicional). Eso significa que una pareja podría retirar un máximo de $ 20,000 ($ 10,000 de cada cuenta) para usar en la compra de la primera vivienda. Solo tenga en cuenta que si no devuelve el dinero dentro de los 120 días, y tiene menos de 59½, estará sujeto a una multa del 10%. También deberá impuestos sobre la renta sobre los retiros.  
  • Los programas de su estado. Muchos estados, incluidos Illinois, Ohio y Washington, ofrecen asistencia financiera con el pago inicial y los costos de cierre, así como con los gastos de rehabilitación o mejora de una propiedad, para los compradores de vivienda por primera vez que califican.      Por lo general, la elegibilidad en estos programas se basa en los ingresos y, a menudo, en el tamaño del precio de compra de una propiedad.
  • Opciones de nativos americanos. Los compradores de vivienda nativos americanos pueden solicitar un préstamo de la Sección 184. Este préstamo requiere una tarifa de garantía inicial del préstamo del 1,5% y un pago inicial del 2,25% en préstamos de más de $ 50,000 (para préstamos por debajo de esa cantidad, es 1,25%). Los préstamos de la Sección 184 solo se pueden utilizar para viviendas unifamiliares (de una a cuatro unidades) y para residencias principales.  

No se comprometa por la lealtad a su institución financiera actual cuando busque una aprobación previa o una hipoteca: compare precios, incluso si solo califica para un tipo de préstamo. Las tarifas pueden ser sorprendentemente variadas. Un préstamo de la FHA, por ejemplo, puede tener diferentes tarifas dependiendo de si solicita el préstamo a través de un banco local, una cooperativa de crédito, un banco hipotecario, un banco grande o un corredor hipotecario. Las tasas de interés hipotecarias, que por supuesto tienen un gran impacto en el precio total que paga por su casa, también pueden variar.

Una vez que se haya decidido por un prestamista y haya presentado la solicitud, el prestamista verificará toda la información financiera proporcionada (verificando puntajes de crédito, verificando información de empleo, calculando DTI, etc.). El prestamista puede preaprobar al prestatario por una cierta cantidad. Tenga en cuenta que incluso si ha sido preaprobado para una hipoteca, su préstamo puede fracasar en el último minuto si hace algo para alterar su puntaje crediticio, como financiar la compra de un automóvil.

Algunas autoridades también recomiendan tener un prestamista de respaldo. Calificar para un préstamo no es una garantía de que su préstamo eventualmente será financiado: las pautas de suscripción pueden cambiar, el análisis de riesgo de los prestamistas puede cambiar y los mercados de inversionistas pueden cambiar. Los clientes pueden firmar documentos de préstamo y depósito en garantía, y luego recibir una notificación de 24 a 48 horas antes del cierre de que el prestamista ha congelado los fondos de su programa de préstamos. Tener un segundo prestamista que ya lo haya calificado para una hipoteca le brinda una forma alternativa de mantener el proceso en el cronograma o cerca de él.

Haz una oferta

Su agente de bienes raíces lo ayudará a decidir cuánto dinero desea ofrecer por la casa, junto con las condiciones que desee solicitar. Luego, su agente le presentará la oferta al agente del vendedor; el vendedor aceptará su oferta o emitirá una contraoferta. Luego, puede aceptar o continuar yendo y viniendo hasta que llegue a un acuerdo o decida dejarlo.

Antes de enviar su oferta, vuelva a revisar su presupuesto. Esta vez, tenga en cuenta los costos de cierre estimados (que pueden sumar entre el 2% y el 5% del precio de compra), los costos de transporte y cualquier reparación inmediata y electrodomésticos obligatorios que pueda necesitar antes de mudarse. Piense en el futuro: es fácil ser emboscado por servicios públicos más altos o inesperados y otros costos si se muda de una casa de alquiler a una casa más grande. Puede solicitar facturas de energía de los últimos 12 meses, por ejemplo, para tener una idea de los costos mensuales promedio.

Cuando revise su presupuesto, no pase por alto los costos ocultos, como la inspección de la vivienda, el seguro del hogar, los impuestos a la propiedad y las tarifas de la asociación de propietarios.

Si llega a un acuerdo, hará un depósito de buena fe y el proceso pasa a ser un depósito en garantía. El depósito en garantía es un período breve (a menudo de unos 30 días) durante el cual el vendedor saca la casa del mercado con la expectativa contractual de que usted la comprará, siempre que no encuentre ningún problema grave con ella cuando la inspeccione.

Haga inspeccionar la casa

Incluso si la casa que planea comprar parece estar impecable, no hay sustituto para que un profesional capacitado realice una inspección de la propiedad para verificar la calidad, seguridad y condición general de su posible nueva casa. No querrá quedarse atrapado en un pozo de dinero o con el dolor de cabeza de realizar muchas reparaciones inesperadas. Si la inspección de la casa revela defectos graves que el vendedor no reveló, generalmente podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito. Alternativamente, puede negociar para que el vendedor haga las reparaciones o descuenta el precio de venta.

Cerrar o seguir adelante

Si puede llegar a un acuerdo con el vendedor, o mejor aún, si la inspección no reveló ningún problema significativo, debería estar listo para cerrar. El cierre consiste básicamente en firmar una tonelada de papeleo en un período de tiempo muy corto, mientras se reza para que nada falle en el último minuto.

Las cosas con las que tendrá que lidiar y pagar en las etapas finales de su compra pueden incluir la tasación de la casa (las compañías hipotecarias requieren esto para proteger su interés en la casa), hacer una búsqueda de título para asegurarse de que nadie más que el El vendedor tiene un reclamo sobre la propiedad, obtiene un seguro hipotecario privado o un préstamo a cuestas si su pago inicial es inferior al 20% y completa la documentación de la hipoteca. Otros costos de cierre pueden incluir tarifas de originación de préstamos, seguro de título, encuestas, impuestos y cargos por informes de crédito.

¡Felicitaciones, nuevo propietario! ¿Ahora que?

Firmó los papeles, pagó a los de mudanza y el nuevo lugar comienza a sentirse como en casa. Se acabó el juego, ¿verdad? No exactamente. Los costos de propiedad de vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Repasemos ahora algunos consejos finales para hacer que la vida como nuevo propietario sea más divertida y segura.

Sigue ahorrando

La propiedad de una vivienda conlleva importantes gastos inesperados, como reemplazar el techo o comprar un calentador de agua nuevo. Inicie un fondo de emergencia para su hogar para que no lo tomen desprevenido cuando estos costos surjan inevitablemente.

Realice un mantenimiento regular

Con la gran cantidad de dinero que está invirtiendo en su hogar, querrá asegurarse de cuidarlo de manera excelente. El mantenimiento regular puede reducir los costos de reparación al permitir que los problemas se solucionen cuando son pequeños y manejables.

Ignore el mercado de la vivienda

No importa el valor de su casa en un momento dado, excepto el momento en que la vende. Poder elegir cuándo vender su casa, en lugar de verse obligado a venderla debido a la reubicación del trabajo o problemas financieros, será el mayor factor determinante de si obtendrá un beneficio sólido de su inversión.

No confíe en la venta de su casa para financiar su jubilación

Aunque sea dueño de una casa, debe hacer todo lo posible para ahorrar el máximo en sus cuentas de ahorro para la jubilación cada año. Aunque pueda parecer difícil de creer para cualquiera que haya observado las fortunas que algunas personas hicieron durante la burbuja inmobiliaria, no necesariamente ganará dinero cuando venda su casa. Si desea ver su casa como una fuente de riqueza durante la jubilación, una vez que haya pagado su hipoteca, considere el dinero que gastaba en pagos mensuales como una fuente de financiación para sus gastos médicos y de vida durante la jubilación. Además, los jubilados a menudo quieren quedarse (a pesar de todos los artículos que ve sobre reducción de personal o jubilación en lugares exóticos).

La línea de fondo

Esta descripción general le ayudará a encaminarse a llenar cualquier vacío en su conocimiento sobre la compra de una vivienda. Recuerde que cuanto más se eduque sobre el proceso de antemano, menos estresante será y más probable será que obtenga la casa que desea por un precio asequible. Cuando haya terminado, tendrá la confianza que se obtiene al negociar con éxito un paso importante en su vida.