Narrative, SAT, UC, Scholarship, Descriptive essay examples

Los entresijos de los acuerdos inmobiliarios financiados por el vendedor

Los entresijos de los acuerdos inmobiliarios financiados por el vendedor
13 enero, 2021
Author:
Category: Para Una Hipoteca

Cuando se trata de financiar bienes raíces residenciales, la mayoría de las transacciones siguen un proceso desgastado. El vendedor encuentra un comprador dispuesto con los ingresos, el historial laboral y el puntaje crediticio requeridos para calificar para una hipoteca, y una institución crediticia pone el dinero para financiar el trato.

Pero, ¿qué pasa si el financiamiento tradicional no está disponible y el comprador y el vendedor aún desean proceder de forma privada con la venta? Ingrese lo que se conoce como financiamiento del vendedor. Como implica el término, la persona que vende la casa financia la compra, en lugar de que el banco le proporcione una hipoteca al comprador.

Conclusiones clave

  • En las transacciones de bienes raíces residenciales, una opción es el financiamiento del vendedor: la persona que vende la casa financia la compra, en lugar de que el banco proporcione una hipoteca al comprador.
  • Las transacciones financiadas por el vendedor pueden ser más rápidas y económicas que las convencionales.
  • Los compradores en el trato deben confirmar que el vendedor es libre de financiar (sin hipoteca o el prestamista hipotecario lo permite) y deben estar preparados para hacer un pago inicial.
  • El financiamiento del vendedor generalmente tiene una duración más corta que una hipoteca convencional.
  • Ambas partes de la transacción deben contratar profesionales para redactar el contrato y el pagaré.

Los entresijos de las ofertas inmobiliarias financiadas por el vendedor

Las ventajas del financiamiento del vendedor

Esta alternativa a la financiación tradicional es una opción útil en ocasiones o en lugares donde las hipotecas son difíciles de conseguir. En condiciones tan estrictas, la financiación del vendedor permite a los compradores acceder a una forma alternativa de crédito. Los vendedores, a su vez, pueden aprovechar una población de compradores que no necesariamente califican para una hipoteca tradicional. Y debido a que el vendedor está financiando la venta, la propiedad puede exigir un precio de venta más alto.

Una transacción entre dos partes

Un banco no participa directamente en una venta financiada por el vendedor; el comprador y el vendedor hacen los arreglos ellos mismos. Elaboran un pagaré que establece la tasa de interés, el calendario de pagos del comprador al vendedor y las consecuencias en caso de que el comprador no cumpla con esas obligaciones. A diferencia de una venta que implica una hipoteca, no existe una transferencia del principal del comprador al vendedor, sino simplemente un acuerdo sobre el pago de esa suma a lo largo del tiempo.

Con solo dos actores principales involucrados, el financiamiento del propietario puede ser más rápido y económico que vender una casa de la manera habitual. Willie Kathryn Suggs, el corredor principal y propietario de la agencia inmobiliaria con sede en Harlem que lleva su nombre, dice que cuando el vendedor financia la venta “el trato se cierra más rápido, ya que no hay que esperar al oficial de préstamos bancarios, al asegurador y departamento legal para limpiar el archivo. ” Suggs también señala que “a los compradores les encanta [el financiamiento del vendedor] porque pueden obtener la casa por menos dinero”.

Costos de cierre más bajos

Los costos de cierre son de hecho más bajos para una venta financiada por el vendedor. Sin la participación de un banco, la transacción evita el costo de la hipoteca o los puntos de descuento, así como las tarifas de apertura y una serie de otros cargos que los prestamistas nivelan habitualmente durante el proceso de financiamiento. También hay una mayor flexibilidad, al menos en apariencia, sobre las disposiciones del préstamo, desde el pago inicial requerido hasta la tasa de interés y el plazo del acuerdo.

El financiamiento del vendedor generalmente se ejecuta solo por un período bastante corto, como cinco años, y un pago global vence al final de ese período. La teoría, o la esperanza, al menos, es que el comprador eventualmente refinanciará ese pago con un prestamista tradicional, armado con una solvencia crediticia mejorada y habiendo acumulado algo de capital en la casa.

Lo que los compradores necesitan saber

A pesar de todas las posibles ventajas de la financiación del vendedor, las transacciones que la utilizan conllevan riesgos y realidades para ambas partes. Esto es lo que los compradores deben considerar antes de finalizar un acuerdo financiado por el vendedor.

No espere mejores condiciones que con una hipoteca

A medida que se definen los términos de un acuerdo financiado por el vendedor, la flexibilidad a menudo se encuentra con la realidad. El vendedor asimila sus necesidades y riesgos financieros, incluida la posibilidad de que el comprador no pague el préstamo, con la perspectiva de un proceso de desalojo potencialmente costoso y complicado.

El resultado puede ser aleccionador para el comprador. Por ejemplo, es posible que obtenga una tasa de interés más favorable que la que ofrecen los bancos, pero es más probable que pague más, quizás varios puntos porcentuales adicionales por encima de la tasa vigente. Y probablemente tendrá que proporcionar un pago inicial que sea comparable en tamaño a los de una hipoteca típica, es decir, 20% o más del valor de la propiedad.

Es posible que deba venderse al vendedor

Es inteligente ser transparente y directo sobre las razones por las que no calificó para una hipoteca tradicional. Parte de esa información puede surgir de todos modos cuando el vendedor verifique su historial crediticio y otros datos de antecedentes, incluidos su empleo, activos, reclamos financieros y referencias.

Pero asegúrese también de señalar cualquier restricción sobre su capacidad para pedir prestado que no surja durante la debida diligencia del vendedor. Todd Huettner, un agente hipotecario y presidente de Huettner Capital, con sede en Denver, señala que incluso un comprador potencial que tiene un buen crédito y un pago inicial considerable puede haber comenzado recientemente un nuevo negocio y, por lo tanto, no puede calificar para un Préstamo por hasta dos años.

Esté preparado para proponer financiamiento al vendedor

Los propietarios de viviendas que ofrecen financiamiento al vendedor a menudo anuncian abiertamente ese hecho con la esperanza de atraer compradores que no califican para hipotecas. Sin embargo, si no ve una mención del financiamiento del vendedor, no está de más preguntar al respecto, dice Huettner.

Cuando lo haga, dice, proponga la opción lo más explícitamente que pueda. En lugar de preguntar si el financiamiento del propietario es una opción, Huettner recomienda que los compradores presenten una propuesta específica. Por ejemplo, “Mi oferta es precio completo con un 20% de anticipo, financiamiento del vendedor por $ 350,000 al 6%, amortizado durante 30 años con un préstamo global a cinco años. Si no refinanciaré en dos o tres años, aumentaré el tasa al 7% en los años cuatro y cinco “.

Confirme que el vendedor puede financiar la venta

El financiamiento del vendedor es más simple cuando el vendedor es dueño de la propiedad; una hipoteca sobre la propiedad presenta complicaciones adicionales. Pagar por una búsqueda de título de la propiedad confirmará que se describe con precisión en la escritura y está libre de hipotecas o gravámenes fiscales.

Según Jason Burkholder, corredor, gerente de ventas y agente de bienes raíces de Weichert, Realtors en Lancaster, Pensilvania, “La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de ‘vencimiento a la venta’ que prohíbe al vendedor vender la casa sin pagar la hipoteca. Entonces, si un vendedor financia el propietario y la compañía hipotecaria se entera, considerará la casa ‘vendida’ y exigirá el pago inmediato de la deuda en su totalidad, lo que le permite al prestamista ejecutar la hipoteca “.

Lo que los vendedores necesitan saber

Tenga en cuenta estos consejos y realidades si está considerando financiar la venta de una casa.

No es necesario que financie la venta por mucho tiempo

Como vendedor, puede, en cualquier momento, vender el pagaré a un inversor o prestamista, a quien el comprador envía los pagos. Según Robin Daniels, un inversionista y propietario de bienes raíces en Florida Central, “muchos vendedores tienen miedo de vender con financiamiento del propietario, pero no saben que el pagaré que tienen es algo que se puede vender a otra persona. Esto podría suceder el mismo día como cierre, por lo que el vendedor recibe efectivo de inmediato “.

En otras palabras, los vendedores no necesitan tener dinero en efectivo, ni tampoco deben convertirse en prestamistas. Sin embargo, tenga en cuenta que probablemente tendrá que aceptar menos del valor total del pagaré para poder venderlo, lo que reducirá el rendimiento de la propiedad. Los pagarés sobre propiedades generalmente se venden por entre el 65% y el 90% de su valor nominal, según Amerinote Xchange, una compañía que se especializa en financiamiento del mercado secundario.  

Haga que la financiación del vendedor sea parte de su propuesta para vender la propiedad

Dado que el financiamiento del vendedor es relativamente raro, promueva el hecho de que lo está ofreciendo, comenzando con la lista de propiedades. Agregar las palabras “financiamiento del vendedor disponible” al texto alertará a los compradores potenciales y sus agentes de que la opción está sobre la mesa.

Cuando los compradores potenciales vean su casa, brinde más detalles sobre los arreglos de financiamiento. Prepare una hoja de información que describa los términos del financiamiento, junto con una explicación general de qué es el financiamiento del vendedor, ya que muchos compradores no lo conocerán.

Busque asesoramiento fiscal y considere la posibilidad de recibir ayuda con el servicio de préstamos

Dado que los acuerdos financiados por el vendedor pueden presentar complicaciones fiscales, contrate a un planificador financiero o experto en impuestos como parte de su equipo para la venta. Además, a menos que tenga experiencia y se sienta cómodo como prestamista, considere la posibilidad de contratar una empresa de servicios de préstamos para cobrar los pagos mensuales, emitir estados de cuenta y realizar las demás tareas relacionadas con la administración de un préstamo.

Ayuda para ofertas financiadas por el vendedor

Ambas partes en un trato financiado por el vendedor deben contratar a un abogado de bienes raíces o un agente de bienes raíces para redactar y revisar el contrato de venta y el pagaré, junto con las tareas relacionadas. Trate de encontrar profesionales que tengan experiencia en transacciones de viviendas financiadas por el vendedor y que tengan experiencia en el lugar donde vive, si es posible, ya que algunas regulaciones relevantes (como las que rigen los pagos globales) varían según la jurisdicción.

Los profesionales también pueden ayudar al comprador y al vendedor a decidir el acuerdo particular que más les convenga y las circunstancias de la venta. Si no es un acuerdo financiado por el vendedor, el inversionista y corredor de bienes raíces Don Tepper de Solutions 3D LLC señala que “en realidad hay docenas de otras formas de comprar” además de un acuerdo hipotecario tradicional. Estos arreglos, señala Tepper, incluyen opción de arrendamiento, arrendamiento con opción de compra, contrato de tierra, contrato de escritura, participación en acciones e hipotecas de cierre. “La mayoría de los compradores y la mayoría de los agentes inmobiliarios no saben cómo funcionan estos”, dice.

La línea de fondo

Por inusual y desconocido que sea para la mayoría de las personas, el financiamiento del vendedor puede ser una opción útil en los desafiantes mercados inmobiliarios. Sin embargo, el acuerdo genera algunos riesgos especiales para compradores y vendedores, y es aconsejable contratar ayuda profesional para mitigarlos y permitir que el proceso se desarrolle sin problemas.