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Los factores más importantes que afectan las tasas hipotecarias

Los factores más importantes que afectan las tasas hipotecarias
13 enero, 2021
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Las tasas de interés hipotecarias tienen un impacto muy significativo en el costo general a largo plazo de comprar una vivienda mediante financiamiento. Por un lado, los prestatarios hipotecarios buscan las tasas más bajas posibles; por el otro, los prestamistas hipotecarios tienen que gestionar su riesgo mediante las tasas de interés que cobran. Las tasas de interés hipotecarias más bajas solo están disponibles para los prestatarios con las finanzas más sólidas y los historiales crediticios estelares.

Si bien la salud financiera de los prestatarios afecta la tasa de interés que pueden obtener, factores económicos más importantes y la política financiera del gobierno afectan a todo el universo de tasas hipotecarias. Puede reducirlo a estos cinco factores importantes. Todos representan reglas básicas de oferta y demanda de una forma u otra. Es un poco técnico, pero aprender estos principios le dará una buena forma de pensar sobre lo que está pagando ahora y lo que podría suceder en el futuro.

Inflación

El movimiento ascendente gradual de los precios debido a la inflación es un factor esencial en la economía en general y un factor crítico para los prestamistas hipotecarios. La inflación erosiona el poder adquisitivo de los dólares con el tiempo. Los prestamistas hipotecarios generalmente tienen que mantener las tasas de interés a un nivel que sea al menos suficiente para superar la erosión del poder adquisitivo a través de la inflación y garantizar que sus rendimientos de intereses representen una ganancia neta real.

Por ejemplo, si las tasas hipotecarias son del 5% pero el nivel de inflación anual es del 2%, el rendimiento real de un préstamo en términos del poder adquisitivo de los dólares que el prestamista recupera es solo del 3%. Por lo tanto, los prestamistas hipotecarios monitorean cuidadosamente la tasa de inflación y ajustan las tasas en consecuencia.

El nivel de crecimiento económico

Los indicadores de crecimiento económico, como el producto interior bruto (PIB) y la tasa de empleo, también influyen en las tasas hipotecarias. Los niveles más altos de crecimiento económico generalmente producen ingresos más altos y niveles más altos de gasto de los consumidores, incluidos más consumidores que buscan préstamos hipotecarios para la compra de viviendas. Todo eso está bien, pero el repunte de la demanda general de hipotecas tiende a impulsar las tasas hipotecarias al alza. La razón: los prestamistas solo tienen una cantidad limitada de dinero disponible para prestar.

Naturalmente, el efecto contrario se debe al debilitamiento de la economía. El empleo y los salarios disminuyen, lo que lleva a una menor demanda de préstamos hipotecarios, lo que a su vez ejerce presión a la baja sobre las tasas de interés ofrecidas por los prestamistas hipotecarios.

Política monetaria de la Reserva Federal

La política monetaria seguida por el Banco de la Reserva Federal es uno de los factores más importantes que influyen tanto en la economía en general como en las tasas de interés en particular, incluidas las hipotecarias. La Reserva Federal no fija las tasas de interés específicas en el mercado hipotecario. Sin embargo, sus acciones para establecer la tasa de los fondos federales y ajustar la oferta monetaria hacia arriba o hacia abajo tienen un impacto significativo en las tasas de interés disponibles para el público prestatario. En general, los aumentos en la oferta monetaria ejercen presión a la baja sobre las tasas, mientras que endurecen la oferta monetaria presiona las tasas al alza.

El mercado de bonos

Los bancos y las empresas de inversión comercializan valores respaldados por hipotecas (MBS) como productos de inversión. Los rendimientos disponibles de estos títulos de deuda deben ser lo suficientemente altos para atraer compradores. Parte de esta ecuación es el hecho de que los bonos gubernamentales y corporativos ofrecen inversiones de renta fija a largo plazo en competencia. El dinero que puede ganar con estos productos de inversión de la competencia afecta los rendimientos que ofrecen los MBS. La condición general del mercado de bonos más grande afecta indirectamente cuánto cobran los prestamistas por las hipotecas. Los prestamistas deben generar suficientes rendimientos para que los MBS sean competitivos en el mercado total de títulos de deuda.

Uno de los índices de referencia de los bonos del gobierno que se utilizan con frecuencia al que los prestamistas hipotecarios suelen fijar sus tipos de interés es el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Normalmente, el diferencial medio de los MBS por encima del rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años es de aproximadamente 1,7%. Los vendedores de MBS deben ofrecer mayores rendimientos porque el reembolso no está garantizado al 100%, como ocurre con los bonos del gobierno.

Condiciones del mercado de la vivienda

Las tendencias y condiciones del mercado de la vivienda también afectan las tasas hipotecarias. Cuando se construyen u ofrecen para reventa menos viviendas, la disminución en la compra de viviendas conduce a una disminución en la demanda de hipotecas y presiona las tasas de interés a la baja. Una tendencia reciente que también ha ejercido presión a la baja sobre las tarifas es un número creciente de consumidores que optan por alquilar en lugar de comprar una casa. Estos cambios en la disponibilidad de viviendas y la demanda de los consumidores afectan los niveles en los que los prestamistas hipotecarios establecen las tasas de interés de los préstamos.

La línea de fondo

Las tasas hipotecarias están ligadas a las reglas básicas de oferta y demanda. Entran en juego factores como la inflación, el crecimiento económico, la política monetaria de la Fed y el estado de los mercados de bonos y vivienda. Por supuesto, su salud financiera también afectará la tasa de interés que reciba. Así que haga todo lo posible para mantenerlo lo más saludable posible. Para obtener más información, consulte Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca .