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Préstamos de rehabilitación FHA 203k: Compre y repare una casa con un préstamo

Préstamos de rehabilitación FHA 203k: Compre y repare una casa con un préstamo
13 enero, 2021
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¿Ha encontrado una casa que le encanta, pero está en mal estado? El préstamo de 203k puede ser una manera perfecta de comprar una casa que es un poco irregular.

El préstamo de rehabilitación FHA 203k se ha convertido en una opción de préstamo popular en el mercado actual, donde muchas casas necesitan un poco, o mucho, de TLC.

El préstamo de 203k le permite al comprador financiar el precio de compra de la casa y el costo de las reparaciones necesarias o deseadas, todo con un solo préstamo. No se apresure antes de cerrar tratando de reparar la casa para que el banco le preste. No golpear el pavimento buscando una segunda hipoteca para financiar reparaciones. No debe vivir con un techo con goteras durante cinco años mientras ahorra el dinero para arreglarlo. Un préstamo de 203k puede encargarse de estas reparaciones y más con una transacción de préstamo.

En este articulo:

Dos tipos de préstamos 203k

Es importante tener en cuenta que hay dos subtipos de préstamos 203k: el 203k completo y el 203k Streamline.

En este artículo, nos centraremos principalmente en el préstamo Streamline 203k, ya que es el tipo más popular y se adapta a la mayoría de los propietarios de viviendas que buscan comprar una casa reparadora. Además, muchos más prestamistas ofrecen el programa Streamline 203k.

Aquí hay algunas diferencias básicas entre los subtipos 203k:

  • No se permiten cambios estructurales
  • Se puede financiar un máximo de $ 35,000 para reparaciones
  • Se permiten cambios estructurales. De hecho, la casa se puede nivelar y reconstruir. (Si se demuele una casa, una parte del sistema de cimentación existente debe permanecer en su lugar).
  • No hay límite máximo de reparación siempre y cuando todo el préstamo esté por debajo del monto máximo de préstamo de la FHA para la región.

Descripción general del programa Streamline 203k

Este préstamo es perfecto para alguien que ya califica para un préstamo de la FHA, pero termina encontrando una casa que no califica para el financiamiento de la FHA tal como está. El préstamo de 203k ayuda al prestatario a abrir un préstamo para pagar el precio de compra de la vivienda, más el costo de las reparaciones. Los compradores terminan con un préstamo FHA de tasa fija y una casa que está en mucho mejor estado que cuando la encontraron.

Remodelar un baño con un préstamo FHA 203k. Foto cortesía de Photos.com/Zveiger Alexandre

El aspecto más importante del Streamline 203k es la cantidad de dinero que puede financiar para las reparaciones, que alcanza un máximo de $ 35,000.

Sin embargo, tenga cuidado de que su oferta no supere los $ 30,500. Esto se debe a que existen “costos indirectos” adicionales (tarifas de inspección, tarifas de originación adicionales y contingencias) que consumen alrededor de $ 4,000 a $ 5,000 de la cantidad permitida. Consulte nuestra sección de tarifas 203k a continuación y descargue la hoja de trabajo 203k que muestra estos “costos blandos”.

El préstamo 203k establece una cuenta de depósito en garantía para los costos de reparación. Esto permite que el préstamo se cierre antes de que comience la construcción. Esto es importante porque la mayoría de los vendedores no permitirán que se realice la construcción antes del cierre de la venta. Tampoco es una buena idea que los compradores inviertan dinero en una casa que aún no es de ellos. Esto es a menudo una tentación porque muchas casas necesitan reparaciones para obtener financiamiento.

El préstamo 203k establece una cuenta de depósito en garantía que retiene el dinero para que el contratista pueda pagar la mitad de los costos de reparación por adelantado y la mitad cuando todo el trabajo esté completo. Esto asegura que el contrato tenga suficiente dinero para comenzar, pero no rescata el proyecto antes de su finalización.

Los costos de reparación se determinan mediante una oferta definitiva e inamovible antes del cierre del préstamo. Para reparaciones por un total de más de $ 15,000, un inspector de 203k se asegura de que el trabajo esté completo según los estándares de la FHA cuando todo el trabajo esté completo. Si el costo total de sus reparaciones es menor a $ 15,000, no será necesario que inspeccionen el trabajo terminado.

La casa que se compra debe tener al menos 1 año de antigüedad. Esto tiene sentido, porque normalmente las casas de menos de un año no necesitan una rehabilitación significativa. Además, la casa debe comprarse como la residencia ocupada por el propietario del comprador, al igual que con cualquier préstamo de la FHA.

Además de tener una cuenta de depósito en garantía para reparaciones, el préstamo 203k funciona de manera muy similar a un préstamo de compra estándar de la FHA. La mayoría de las personas que califican para la FHA estándar pueden calificar para un préstamo Streamline 203k.

¿Por qué un 203k? ¿Vale la pena la molestia?

El préstamo de 203k puede darle al comprador la ventaja de estar a la cabeza en cuanto a equidad. Muchas casas que necesitan reparaciones tienen un descuento mayor al que realmente cuestan esas reparaciones. La razón es que la cantidad de compradores que desean adquirir una casa que se arregla es significativamente menor que la cantidad de compradores que desean una casa lista para mudarse. Además, la mayoría de los tipos de financiación no están disponibles para estas viviendas. El vendedor necesita un comprador de 203k o un comprador en efectivo. Los vendedores tienen que reducir su precio significativamente para atraer a estos compradores.

El precio más bajo significa que, a menudo, el comprador puede comprar la casa, pagar las reparaciones y tener una equidad instantánea. Cada vivienda y situación es diferente, pero con la ayuda de su agente de bienes raíces y su contratista, puede determinar el valor futuro de la vivienda en comparación con el costo total de adquirir y reparar la vivienda.

Optimice la lista 203k de reparaciones permitidas y no permitidas

Muchos compradores se sorprenden de lo que les permite hacer el 203k. Este préstamo se puede utilizar únicamente con fines cosméticos, no solo cuando una vivienda se encuentra en muy mal estado. Puede remodelar una cocina o un baño, agregando comodidades como encimeras de granito y electrodomésticos de alta gama. Las reparaciones ni siquiera necesitan ser necesarias para que la casa sea elegible para el financiamiento de la FHA. En otras palabras, si una casa tiene una cocina funcional, pero está desactualizada, el comprador podría usar un préstamo de 203k para remodelar gabinetes y encimeras, actualizar electrodomésticos y similares, con un préstamo de 203k.

Tenga en cuenta que las reparaciones no pueden ser estructurales cuando se utiliza el Streamline 203k. Esto significa que los cimientos, muros de carga, etc. no se pueden alterar.

Si la propiedad que está buscando necesita reparaciones estructurales para calificar para el financiamiento, deberá usar un 203k completo en lugar de un 203k Streamline, o buscar una propiedad diferente.

Reparaciones Streamline 203k aceptables:

  • Techos
  • HVAC, plomería y electricidad
  • Mejoras en el acceso de personas discapacitadas
  • Estabilización de pintura a base de plomo
  • Eliminación de moho / reparaciones de termitas
  • Eliminación de asbesto (debe realizarla un experto en asbesto con licencia)
  • Acabado / remodelación del sótano (solo no estructural)
  • Sistema séptico / reparación de pozos
  • Pisos (sin incluir el contrapiso que se considera estructural)
  • Remodelaciones de cocina / baño
  • Pintura
  • Climatización
  • Compra e instalación de electrodomésticos

Pregúntele a un oficial de préstamos sobre los artículos de reparación propuestos para la FHA 203k.

203k Reparaciones no permitidas

Hay algunas comodidades que la FHA considera artículos de “lujo” o artículos que no están fijados permanentemente en la casa, que no están permitidos:

  • Pozos de barbacoa
  • Baños
  • Montaplatos
  • Jacuzzis exteriores, saunas, spas
  • Chimeneas al aire libre (aunque se permiten las chimeneas interiores)
  • Piscinas
  • Antenas parabólicas
  • Canchas de tenis
  • Reformas para mejorar el uso comercial de la propiedad

El proceso de préstamo 203k

Aquí hay un desglose del proceso general de préstamo de 203k:

  1. El comprador encuentra una casa que le gusta, pero está en mal estado.
  2. El comprador habla con su profesional de préstamos sobre el FHA 203k. Aunque fueron preaprobados para la financiación convencional o regular de la FHA, lo más probable es que deban volver a aprobarse para un préstamo de 203k. El profesional de préstamos emite otra aprobación previa basada en el precio de compra estimado y los costos de reparación, además de otras tarifas relacionadas con 203k.
  3. El comprador encontrará un contratista general para elaborar una oferta detallada de todas las reparaciones. Cuando se completa la oferta, el comprador y el prestamista reciben una copia.
  4. Se ordena una tasación, que reflejará el valor tasado futuro de la vivienda. El tasador utiliza la oferta final para determinar cuánto valdrá la casa una vez que se complete todo el trabajo.
  5. El prestamista envía la oferta, la tasación y toda la documentación de ingresos, crédito y activos del prestatario a la suscripción.
  6. El asegurador emite una aprobación, generalmente con las condiciones necesarias por parte del comprador y el contratista.
  7. Una vez que se reciben todas las condiciones, el comprador firma los documentos finales del préstamo. El prestamista financia el préstamo. Parte de los fondos del préstamo se depositan en una cuenta de depósito en garantía, que contiene el dinero para las reparaciones.
  8. El 50% de los costos de reparación se entregan al contratista por adelantado. El otro 50% se pagará al contratista cuando se complete todo el trabajo.
  9. El contratista tiene seis meses para completar el trabajo.
  10. Cuando se completa el trabajo, los costos de reparación restantes se envían al contratista.
  11. La cuenta de depósito en garantía está cerrada. El comprador tiene una casa que está completa al 100% y un préstamo con una tasa de interés que cubre el precio de compra original y todos los costos de reparación.

Pregúntele a un oficial de préstamos con conocimientos sobre préstamos 203k aquí.

¿Quién califica para 203k?

Generalmente, la mayoría de las personas que califican para un préstamo estándar de la FHA pueden calificar para un préstamo de 203k, siempre que el monto del préstamo de 203k no sea significativamente mayor que la aprobación previa original del comprador. El prestamista puede cobrar una tasa de interés más alta o tarifas más altas por el préstamo de 203k, así que asegúrese con su profesional de préstamos que aún califica.

203k Desglose de costos

Aquí hay algunas tarifas adicionales que puede esperar pagar con un préstamo de 203k:

  • 203k Tarifas de inspección: 2 inspecciones a $ 150 cada una. Estos aseguran que el trabajo se esté realizando según los estándares de la FHA.
  • Tarifa de actualización de título de 203k: $ 150. Esta tarifa protege el título en caso de que el constructor ponga algún gravamen sobre la propiedad por pago disputado con respecto al trabajo de construcción de la casa. Si se colocan gravámenes sobre la casa, esta tarifa asegura que el préstamo de la FHA permanecerá en la primera posición en el título.
  • Tarifa de originación suplementaria de 203k: 1.5% de los costos de rehabilitación, o $ 350, lo que sea mayor. Esta tarifa se cobra por el trabajo adicional involucrado en la configuración y administración de la cuenta de depósito en garantía.
  • Reserva de contingencia de 203k: suele ser el 10% de la oferta de reparación final, pero puede llegar hasta el 20%. Esto se mantiene en la cuenta de depósito en garantía de 203k en el caso de sobrecostos en el proyecto.

Para obtener un desglose de muestra de todas las tarifas, consulte la sección HUD-92700 a continuación.

¿Qué sucede si excedo el límite de costo de reparación?

Si parece que excederá los $ 30,500 en reparaciones, vea si alguna de sus reparaciones califica para el programa de Hipoteca de Eficiencia Energética (EEM). Si es así, su prestamista puede permitirle exceder el límite de 203k en el monto de los costos elegibles de EEM, siempre que estén por debajo del límite de EEM, generalmente $ 8000.

Si sus reparaciones no califican para EEM y su oferta supera el límite de 203k, tendrá que eliminar los artículos de reparación de su oferta. No se le permite traer efectivo al cierre para pagar de su bolsillo artículos de oferta adicionales.

No hay un costo mínimo de reparación para un Streamline 203k. Sin embargo, puede que no sea rentable pagar las tarifas adicionales de 203k por solo unos pocos cientos de dólares en reparaciones.

203k y condominios

Por lo general, los préstamos 203k son para viviendas unifamiliares, pero también están permitidos para condominios. Para los condominios, el trabajo está permitido solo en el interior, y no más de otras 4 unidades en el complejo de condominios pueden estar sometidas a 203.000 reparaciones al mismo tiempo.

203k período de construcción

El contratista debe certificar que el trabajo comenzará dentro de los 30 días posteriores al cierre del préstamo y debe completarse dentro de los 6 meses. Dado que el Streamline 203k es para reparaciones no estructurales, es posible que el contratista deba certificar que los prestatarios no serán desplazados por más de 30 días durante el período de reparación.

Monto máximo de hipoteca

¿Cuál es el monto máximo de préstamo para un préstamo de 203k?

El monto máximo de la hipoteca es el mismo para 203k que para los préstamos estándar de la FHA. Consulte el sitio web de HUD para conocer la cantidad máxima para su condado.

Además de esta limitación, el monto del préstamo de 203k no debe exceder:

  • El precio de compra más los costos de rehabilitación, menos el 3.5% del pago inicial
  • O 110% del valor de mercado esperado una vez que se complete todo el trabajo, menos el 3.5% del pago inicial

Por ejemplo, digamos que una casa vale $ 100,000 antes de las reparaciones y el prestatario desea financiar $ 20,000 en costos de rehabilitación, incluidas las tarifas. El monto base máximo del préstamo antes del seguro hipotecario inicial es:

  • $ 120,000 – 3.5% de pago inicial = $ 115,800

Si la tasación establece que la vivienda solo tendrá un valor de $ 105,000 después de que se hayan realizado todas las reparaciones, el monto máximo del préstamo se basa en el 110% del valor tasado futuro:

  • $ 115,500 (110% de $ 105,000) – 3.5% de pago inicial = $ 111,457

La “hoja de trabajo 203k” del HUD-92700

Como parte del proceso 203k, deberá firmar la Hoja de trabajo 203k de la FHA, también llamada HUD-92700. Este formulario es un desglose de todos los costos del préstamo, cuotas de 203k, precio de compra, monto de la oferta de reparación, monto final del préstamo, etc. Su prestamista le proporcionará este formulario.

¿Necesita un pago inicial de un préstamo de 203k?

Si. Al igual que con un préstamo estándar de la FHA, deberá realizar un pago inicial.

¿Cuál es el requisito de pago inicial en un 203k?

El pago inicial es el mismo que el de una FHA estándar. Debe depositar el 3,5% del precio total de compra más los costos de reparación.

¿Cuáles son los requisitos para la oferta de 203k?

Uno de los aspectos más desafiantes de un préstamo de 203k es lograr que el contratista elabore una oferta adecuada. Muchos contratistas nunca han presentado una oferta de reparación con el fin de obtener una financiación de 203k, por lo que a menudo se sorprenden de los requisitos. Antes de obtener una oferta por 203.000 obras, asegúrese de que su contratista esté dispuesto a trabajar y reelabore la oferta hasta que sea perfecta. Si su contratista parece desconfiado, busque otro contratista. Una oferta incompleta puede acabar con su transacción de 203k.

Una oferta no puede cambiar ni los costos de reparación pueden aumentar después del cierre del préstamo. Asegúrese de que su contratista haya presentado una oferta sólida y no haya subestimado el proyecto de ninguna manera. Es mejor sobreestimar la oferta. Todo el dinero que no se utilice para reparaciones se aplica al principio de su préstamo una vez finalizado el trabajo.

Aquí hay una lista de elementos que generalmente se necesitan en la oferta:

  • Nombre, dirección, número de teléfono y número de licencia actual del contratista
  • Nombre del comprador
  • Dirección de la propiedad donde se realizará el trabajo
  • Costos de permisos, si los hay
  • La licitación para el trabajo estatal comenzará dentro de los 30 días posteriores al cierre del préstamo y todo el trabajo se realizará dentro de los 6 meses posteriores al cierre.
  • Reconocimiento del contratista de que recibirá el 50% de los fondos de reparación al cierre del préstamo y el otro 50% cuando se complete todo el trabajo.
  • Declaración de que el comprador no será desplazado de la casa por más de 30 días
  • La mano de obra y los materiales deben desglosarse para separar las líneas de pedido de la oferta.
  • El impuesto debe desglosarse en la oferta.
  • El monto de la oferta final debe coincidir con el monto del contrato de propietario / contratista de 203k.
  • Firma y fecha del Comprador y Contratista

Obtenga una cotización hipotecaria gratuita de la FHA aquí.

El programa FHA 203k se puede utilizar para actualizar una cocina. Foto cortesía Photos.com/Viktor Pravdica

Es mejor tener solo 1 o 2 contratistas en el trabajo, porque necesitará ofertas separadas para cada contratista. Obtener toda la documentación requerida de varios contratistas puede llevar mucho tiempo.

Sin embargo, necesitará contratistas adicionales para la reparación de moho, plomería y electricidad si el contratista general no tiene licencia específica en estas áreas. Por ejemplo, un contratista general que solo tiene una licencia de contratista no puede realizar ni siquiera trabajos eléctricos menores en un proyecto de 203k.

Descargue nuestra hoja de cálculo de la lista de verificación de ofertas en PDF y la hoja de cálculo editable para ayudarlo a usted y a su (s) contratista (s) a comprender los requisitos exactos de la oferta y otros documentos necesarios. Esta hoja de cálculo es especialmente útil si tiene varios contratistas en su proyecto.

¿Qué elementos necesito del contratista?

Además de una oferta correcta, aquí hay algunas cosas que su contratista puede necesitar proporcionar. Su prestamista puede requerir más o menos documentación según sus pautas.

  • Licencia actual
  • Seguro de responsabilidad, seguro de errores y omisiones y fianza
  • Currículum vitae del contratista que muestre experiencia laboral
  • Seguro de compensación laboral si el contratista tiene empleados o contrata subcontratistas
  • Referencias comerciales escritas que indiquen que el contratista tiene un buen informe con clientes anteriores.
  • Parte del contratista del acuerdo de propietario / contratista de 203k
  • W9

Consulte las tarifas de la FHA de hoy.

Formularios 203k adicionales

Además de la oferta, deberá reconocer y firmar estos formularios:

  • HUD-92700 Hoja de trabajo 203k (proporcionada por el prestamista)
  • Contrato de propietario / contratista FHA 203k (debe coincidir con los montos en dólares de la oferta y se necesita uno de cada contratista)
  • Acuerdo de autoayuda (si trabaja usted mismo y está calificado)
  • 203k Acuse de recibo del prestatario (proporcionado por el prestamista)

Para obtener versiones editables de estos documentos y más formularios descargables, consulte nuestra página Formularios hipotecarios descargables.

¿Puedo refinanciar y reparar mi casa con un 203k?

Si. El refinanciamiento de 203k funciona igual que el programa de compras. En lugar de que el precio de compra esté en la hoja de trabajo de 203k, el “precio de compra” será esencialmente el costo para pagar el préstamo existente. Generalmente, los costos de reparación se agregan al monto del saldo del préstamo existente para determinar el monto total del nuevo préstamo. Sin embargo, el monto del nuevo préstamo no puede exceder el 110% del valor de tasación futuro.

No se puede destinar efectivo al prestatario con un refinanciamiento de 203k. Todos los fondos deben ir al contratista que realiza el trabajo y al prestamista actual para cancelar la hipoteca existente.

La tasación 203k

El tasador necesitará la oferta de reparación final para determinar el valor de tasación futuro de la vivienda. Asegúrese de haber decidido todas las reparaciones, y todas esas reparaciones están en la oferta. Si cambia de opinión acerca de las reparaciones después de que se completa la tasación, puede resultar en retrasos debido a reescrituras de tasación (y tasadores molestos).

¿Puedo hacer el trabajo yo mismo con un préstamo FHA 203k?

En algunos casos, esto está permitido. Los prestamistas pueden requerir documentación que demuestre que está calificado para realizar el trabajo y que puede hacerlo de manera oportuna. Por lo general, esto significa que tiene una licencia como contratista o en una profesión similar, ya que es difícil documentar de otra manera que ha tenido suficiente experiencia para hacer el trabajo.

Si puede demostrar que está calificado, solo puede financiar el costo de los materiales, y aún deberá proporcionar una oferta detallada por los materiales que planea comprar.

El Consultor 203k

No se requiere un consultor 203k para un Streamline 203k. Si necesita un préstamo completo de 203k, contratará a un consultor aprobado por HUD.

Préstamo optimizado de 203k: el ajuste adecuado para muchos compradores

A pesar de que el 203k implica algunos saltos y obstáculos más que el préstamo estándar de la FHA, puede ser una gran herramienta para comprar una casa que tiene potencial. No se asuste por las reglas y requisitos, porque su profesional de préstamos debe conocer los entresijos del préstamo 203k.

Para estar seguro, pregúntele a su oficial de préstamos cuántos préstamos de 203k ha otorgado el año pasado y cuántos ha realizado el personal de procesamiento. La experiencia por parte del prestamista puede ahorrarle mucho tiempo y dolores de cabeza al prestatario. Encuentre un oficial de préstamos que haya hecho 2 o 3 de ellos en el último año, al menos.

Con un poco de ayuda de su prestamista y sabiendo qué esperar, puede comprar una casa y arreglarla según sus necesidades y deseos. En unos pocos meses podría estar en la casa de sus sueños arreglada y retocada.