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Una guía completa de préstamos FHA 203k | Millonarios

Una guía completa de préstamos FHA 203k | Millonarios
13 enero, 2021
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Category: Para Una Hipoteca

El programa de préstamos 203k de la Administración Federal de Vivienda puede ayudarlo a comprar y renovar una casa al mismo tiempo.

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Un préstamo de 203k es un tipo de hipoteca que se puede utilizar para financiar tanto la compra de una casa como los costos de mejoras para el hogar que la acompañan. Es ideal para comprar una casa reparadora o hacer reparaciones en una casa que ya posee.

Debido a que los préstamos 203k están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), tienden a ser más fáciles de calificar que otras opciones de préstamos. También pueden ofrecer tasas de interés más bajas que otros productos de financiamiento, particularmente préstamos personales y tarjetas de crédito.

¿Qué es un préstamo hipotecario FHA 203k?

Un 203k es un tipo de hipoteca de la FHA que puede ayudar a los consumidores a comprar y renovar propiedades con un solo préstamo (y un solo pago mensual de hipoteca). Estos préstamos hipotecarios también se pueden utilizar para refinanciar. Es ideal para comprar una casa reparadora o hacer reparaciones en una casa que ya posee.

Es posible que desee utilizar un préstamo de 203k si:

  • está interesado en comprar una casa que necesita una renovación o modernización significativa,
  • está comprando una casa y quiere que esté más lista para la mudanza,
  • desea trasladar una casa existente a una nueva ubicación, o
  • su vivienda actual necesita reparaciones o renovación.

Los préstamos estándar de 203k pueden ofrecer tan solo $ 5,000 para los gastos de renovación del hogar o hasta el 110% del valor posterior a la reparación de la casa. El valor total del préstamo también debe estar dentro de los límites hipotecarios de la FHA para el área.

Cómo funciona un préstamo FHA 203k

La premisa básica de un préstamo FHA 203k es la siguiente: usted compra o refinancia una casa y transfiere los costos de renovación al saldo del préstamo. Luego, paga esos costos, tanto de las mejoras en el hogar como de la propiedad en sí, con el tiempo a través de un solo pago mensual de hipoteca.

Esa es la versión corta. El proceso real para obtener una hipoteca de 203k es un poco más complejo que eso. Paso a paso, se parece a esto:

  1. Encuentra una casa que le gusta y que necesita algo de trabajo. O decide hacer reparaciones en su propiedad actual.
  2. Solicita con un prestamista hipotecario aprobado por la FHA. Tenga en cuenta que no todos los prestamistas de la FHA ofrecen préstamos de 203k. También necesitará una idea de las reparaciones y renovaciones que realizará y de lo que podrían costar.
  3. Encuentra contratistas. Deberá tener contratistas con licencia que elaboren ofertas para todas las reparaciones proyectadas. Estas ofertas serán para usted y su prestamista hipotecario.
  4. Su prestamista ordenará una tasación. Esto es para medir el valor actual y posterior a la reparación de la propiedad.
  5. Su prestamista asegura su préstamo. Es posible que deba proporcionar documentación adicional durante este período. Su prestamista también puede solicitar más detalles a sus contratistas.
  6. Su préstamo está aprobado. Firmará sus documentos de cierre y obtendrá sus llaves.
  7. Su dinero va al vendedor y al depósito en garantía. Las ganancias de la compra van al vendedor de la casa, mientras que los fondos designados para reparaciones y renovaciones se transfieren a una cuenta de depósito en garantía.
  8. Sus contratistas se ponen a trabajar. El prestamista utiliza los fondos en garantía para pagar a los contratistas a medida que se completa el trabajo . El cronograma de estos pagos depende del tipo de 203k que haya solicitado.
  9. Te mudas a la casa. En los préstamos limitados de 203k, debe vivir en la casa dentro de los 60 días. Los estándar le permiten vivir fuera de la casa hasta que finalice el trabajo de renovación.

¿Qué puede pagar un préstamo de 203k?

Los préstamos FHA 203k pueden ayudarlo a pagar una amplia variedad de costos relacionados con la compra de su casa y su renovación. Incluso pueden ayudarlo a cubrir los gastos de vivienda temporal si va a vivir fuera del sitio durante las reparaciones.

Esto es lo que pueden cubrir los fondos de préstamos de 203k:

  • La compra inicial de la vivienda.
  • Hasta seis meses de pagos de vivienda temporal o alquiler.
  • Materiales y mano de obra asociados con las reparaciones del hogar elegibles.
  • Mejoras en la eficiencia energética.
  • Mejoras del sitio y paisajismo importante.
  • Actualizaciones cosméticas y cambios estéticos.
  • Mejoras de accesibilidad.
  • Actualizaciones de plomería o electricidad.
  • Abordar los peligros para la salud y la seguridad.
  • Hacer que una propiedad cumpla con los códigos o las ordenanzas locales.
  • Sustitución de electrodomésticos o modernización de sistemas.
  • Cambios y adiciones estructurales.

Las mejoras de lujo, como una piscina o jacuzzi, no son elegibles para una financiación de 203k. Tampoco se permiten chimeneas al aire libre, parrillas para barbacoa ni instalaciones para antenas parabólicas.

¿Para qué tipo de propiedades puede utilizar un préstamo de 203k?

Desafortunadamente, los préstamos de 203k no se pueden utilizar para financiar propiedades de inversión directamente. Para ser elegible para una hipoteca de 203k, deberá comprar:

  • casa de una sola familia;
  • propiedad de dos, tres o cuatro unidades;
  • condominio
  • casa prefabricada construida después de 1978; o
  • Propiedad de uso mixto con mínimo uso comercial.

La propiedad también debe tener al menos un año de antigüedad y, si usará una Limited 203k, debe cumplir con los estándares de salud y seguridad de la FHA. Los préstamos limitados de 203k requieren que viva en la propiedad mientras se completan las renovaciones.

Como todos los préstamos de la FHA, las hipotecas 203k requieren que la propiedad sea su residencia principal. Si está buscando utilizar un préstamo de 203k para financiar una inversión o una propiedad de alquiler, deberá comprar una casa de varias unidades y vivir en al menos una de las unidades. También puede utilizar una hipoteca de 203k para comprar una casa y convertirla en una propiedad de varias unidades.

Tipos de préstamos 203k

Hay dos tipos de productos de préstamo de 203k entre los que puede elegir: el Limited 203k (anteriormente llamado Streamline 203k) y el Standard 203k.

Como sugieren los nombres, el Limited 203k es un préstamo de menor escala que ofrece un procesamiento más rápido, menos papeleo y menos financiamiento. El Standard 203k está diseñado para proyectos de mayor escala y renovaciones más costosas.

Préstamos limitados de 203k FHA

El préstamo Limited 203k es para uso en reparaciones y renovaciones menores y está limitado a $ 35,000 en financiamiento total. Los 203k limitados están disponibles como préstamos de tasa fija y ajustable y vienen en una variedad de términos, que incluyen ARM de 3/1, 5/1 y 7/1 y fijos de 15, 20, 25 y 30 años. préstamos.

Estas son solo algunas de las reparaciones elegibles que puede realizar con una Limited 203k:

  • Reparación o reemplazo de techo, canalones o bajantes.
  • Reparación o reemplazo de sistemas de HVAC, calefacción, plomería o eléctricos.
  • Reparación o reemplazo de pisos.
  • Remodelación menor.
  • Pintura interior o exterior.
  • Reemplazo de electrodomésticos.
  • Actualizaciones de accesibilidad.
  • Reducción de la pintura a base de plomo.
  • Reparación o reemplazo de terrazas, patios y porches.
  • Impermeabilización o acabado de un sótano.
  • Climatización.

Los fondos limitados de 203k no se pueden utilizar para reparaciones estructurales, nuevas construcciones o remodelaciones que requieran la reubicación de un muro de carga.

Aquí hay algunos otros detalles del programa de préstamos Limited 203k que querrá tener en cuenta:

  • Estos préstamos vienen con menos papeleo y supervisión que los préstamos estándar 203k.
  • No se requieren inspecciones después de que se completen las reparaciones siempre que sus costos sean de $ 15,000 o menos.
  • Debe vivir en la casa durante las renovaciones y mudarse dentro de los 60 días posteriores al cierre de su préstamo.

Préstamos estándar 203k FHA

Los préstamos estándar 203k permiten cantidades mucho mayores de efectivo, así como renovaciones y proyectos más importantes. Sin embargo, el proceso es más complejo que con los préstamos limitados 203k y requiere que contrate a un consultor aprobado por HUD para guiar el camino.

La cantidad mínima para un préstamo estándar de 203k es de $ 5,000, aunque puede pedir prestado hasta el 110% del valor después de la reparación de su casa siempre que esté por debajo de los límites de HUD para su área. Al igual que Limited 203k, estos préstamos vienen en opciones de tasa fija y ajustable con una variedad de plazos y plazos.

Algunas de las renovaciones que puede cubrir con un 203k estándar incluyen las siguientes:

  • Mejoras de plomería, electricidad, calefacción y refrigeración.
  • Cambios estructurales.
  • Adiciones de refugio contra tormentas.
  • Actualizaciones de electrodomésticos y HVAC.
  • Reformas de cubiertas.
  • Grandes paisajismo y mejoras en el sitio.
  • Mejoras de alcantarillado y sépticas.
  • Conversión del sitio (de una sola unidad a una propiedad de varias unidades, por ejemplo).
  • Reubicación del sitio.
  • Actualizaciones de accesibilidad.

También puede financiar hasta seis meses de los pagos de la hipoteca de la casa si necesita vivir fuera del sitio durante las renovaciones. Aquí hay algunos otros detalles del Estándar 203k que debe tener en cuenta:

  • Requieren que aparte “reservas de contingencia” equivalentes a entre el 10% y el 20% de sus estimaciones totales de reparación. Esto actúa como un amortiguador si las estimaciones del contratista son inexactas o el proyecto cambia con el tiempo.
  • Debe contratar a un consultor aprobado por HUD. Estos préstamos vienen con más papeleo y supervisión que los préstamos limitados 203k.
  • Deberá hacer inspeccionar la propiedad después de que se completen las reparaciones.
  • Puede vivir en la casa durante las renovaciones, pero si no lo desea, puede financiar hasta seis meses de los pagos de la hipoteca de su propiedad como parte de su préstamo.
Tipo de préstamo

Límites de préstamos

Estado de la propiedad

Renovaciones elegibles

Pagos

Ocupación

Reservas

Participación de HUD

Otras diferencias

Limitada 203k Estándar 203k
Hasta $ 35,000 Mínimo: $ 5,000 Máximo: 110% del valor después de la reparación de la casa, hasta los límites de la FHA para su condado
Debe ser habitable durante las renovaciones. No necesita ser habitable durante las renovaciones.
Reparaciones y renovaciones menores, sin reparaciones estructurales Cualquier reparación, incluidas reparaciones importantes, rehabilitación y cambios estructurales; Los problemas de salud y seguridad, así como las violaciones del código de construcción, deben abordarse primero.
50% por adelantado, 50% después de que el proyecto haya concluido Pagos manejados por un consultor de HUD
Debe mudarse con 60 días Debe mudarse dentro de los seis meses
No se requieren reservas Requiere que se reserve del 10% al 20% de los costos de rehabilitación en caso de cambios en el proyecto
No requiere consultor de HUD Requiere consultor de HUD
No se requiere inspección de terceros si las reparaciones son menos de $ 15,000 Más papeleo, incluye tarifas adicionales por consultoría de arquitectura e ingeniería, requiere inspección

¿Cuánto cuesta un préstamo de 203k?

Varios costos vienen con obtener un préstamo hipotecario de 203k.

Primero, como con cualquier préstamo hipotecario, existen costos de cierre. Suelen ser del 2% al 5% del precio total de compra de la vivienda. Con 203k préstamos, puede haber costos de cierre adicionales, incluida una tarifa de apertura adicional, que generalmente representa alrededor del 1.5% del monto del préstamo.

También tendrá los siguientes costos asociados con un préstamo de 203k:

  • Honorarios de consultores de HUD: entre $ 400 y $ 1,000, según el costo del proyecto.
  • Tarifas de inspección: hasta $ 350.
  • Tasas de interés: generalmente alrededor de un 1% más altas que las tasas de préstamos tradicionales de la FHA.
  • Tarifas de actualización de título: $ 150.
  • Estudio de viabilidad: $ 100.
  • Seguro hipotecario: 1,75% del saldo del préstamo por adelantado, más una prima anual.

También puede tener tarifas por permisos de construcción y ciudad, encuestas, certificaciones sépticas y cualquier consultoría de ingeniería y arquitectura necesaria que requiera su proyecto.

Requisitos de elegibilidad FHA 203k

Debido a que los préstamos 203k están asegurados a través de la Administración Federal de Vivienda, el programa de préstamos tiene requisitos de calificación menos estrictos que otras opciones de préstamos hipotecarios. El préstamo tiene uno de los requisitos de puntaje crediticio más bajos de todos los préstamos, así como un pago inicial mínimo.

Factor de calificación FHA 203k

Puntaje de crédito

Pago inicial

Relación deuda-ingresos inicial (solo costos de vivienda proyectados)

Relación deuda-ingresos de back-end (deudas actuales más costos de vivienda esperados)

Propiedad

Precio de compra

Requisito
500 (aunque varía según el prestamista)
3.5% (con puntaje de crédito de 580 o más) 10% (con puntaje de crédito entre 500 y 579)
31%
43%
Propiedad o condominio de una a cuatro habitaciones, algunas propiedades de uso mixto, terminadas durante al menos un año
El precio más los costos estimados de reparación deben estar por debajo del límite de la FHA para el área

Tenga en cuenta que su pago inicial será un porcentaje del monto total del préstamo, incluidos los costos de reparación. Entonces, si su casa cuesta $ 200,000 y sus costos de reparación son $ 40,000 ($ 240,000 en total), necesitaría al menos $ 8,400 (3.5%) para calificar para un préstamo de 203k.

Refinanciamiento con un préstamo de 203k

Si ya posee una casa y desea repararla, remodelarla o renovarla, refinanciar con un préstamo de 203k podría ser una decisión inteligente. Un buen beneficio es que puede obtener una relación préstamo-valor (LTV) más alta con un refinanciamiento que con un préstamo de compra.

La FHA permite un LTV del 96.5% en préstamos de compra de 203k, pero en refinanciamientos de 203k, el LTV puede subir hasta el 97.5%, lo que ofrece aún más fondos para renovaciones y mejoras.

Esto es lo que debe saber sobre el refinanciamiento 203k:

  • Puede utilizar un refinanciamiento de 203k incluso si no tiene un préstamo de la FHA.
  • No necesita estar en la casa durante un año completo, como se requiere para un préstamo de compra.
  • Se aplican todas las demás reglas y requisitos de elegibilidad de 203k.

Con un refinanciamiento de 203k, puede quedarse en su casa y completar sus renovaciones después de cerrar el préstamo.

Pros y contras de los préstamos 203k

Por el lado positivo, los préstamos 203k le permiten comprar propiedades de bajo costo y de baja competencia que de otro modo no habría considerado. También puede personalizar la propiedad según sus necesidades exactas, y una vez que haya realizado las reparaciones, disfrutará de la equidad instantánea en la vivienda.

Otra gran ventaja es que puedes deducir los intereses que pagas para completar tus renovaciones. Dado que los intereses de otros productos financieros como préstamos personales y tarjetas de crédito no son deducibles, esto puede ofrecer ahorros significativos.

Hay desventajas, por supuesto. Por un lado, 203k préstamos requieren seguro hipotecario. Eso significa una tarifa inicial adicional y costos mensuales más altos durante la vigencia del préstamo. También tienen tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales de la FHA. Y, debido a que vienen con más burocracia y papeleo (tanto para usted como para el prestamista), también requieren una tarifa de apertura adicional al cierre.

Además de esto, los préstamos 203k no se pueden usar en propiedades de inversión. A menos que planee vivir en una unidad de un edificio de varias unidades, alquilar su propiedad de 203k simplemente no es una opción.

Por último, los préstamos de 203.000 suelen tardar más en cerrarse que otras hipotecas, a veces de dos a tres veces más. Esto se debe a los requisitos del contratista, la tasación y la aprobación. Esto puede resultar frustrante para los vendedores que buscan cerrar y avanzar rápidamente.

Ventajas de los préstamos 203k

  • Puedes financiar tanto la compra de tu vivienda como sus reformas con un único préstamo.
  • Ofrecen pagos iniciales bajos en comparación con otras opciones de préstamos (tan solo un 3,5%).
  • Se pueden utilizar para refinanciar.
  • Puede ver precios de vivienda más bajos y menos competencia en la compra de vivienda.
  • Están disponibles con tasas de interés fijas o ajustables.

Desventajas de los préstamos 203k

  • Requieren un seguro hipotecario anual y por adelantado.
  • Es posible que tengan tasas de interés más altas que los préstamos típicos de la FHA.
  • Requieren mucho papeleo.
  • Tardan más en procesarse y cerrarse.
  • Vienen con tarifas de originación adicionales.
  • Pueden requerir una tasación.
  • No se pueden usar en propiedades de inversión (a menos que planee vivir allí).
  • Solo los ofrecen ciertos prestamistas.

Cómo obtener un préstamo FHA 203k

Si está considerando un préstamo de 203k para la compra de su vivienda o el proyecto de renovación, el primer paso es encontrar un prestamista. No todos los prestamistas aprobados por la FHA ofrecen préstamos de 203k, por lo que deberá consultar específicamente sobre los 203k antes de continuar.

También debe comunicarse con varios prestamistas 203k y obtener cotizaciones de cada uno. Esto asegurará que obtenga las mejores tarifas y ofertas posibles. Una vez hecho esto, siga los siguientes pasos:

  1. Encuentra la propiedad adecuada . Asegúrese de que el vendedor sepa que está utilizando un préstamo de 203k desde el principio, ya que pueden tardar más en cerrarse que las hipotecas tradicionales.
  2. Complete la solicitud de su prestamista. Deberá proporcionar documentación financiera e información sobre sus reparaciones durante este proceso.
  3. Obtenga un consultor 203k aprobado por HUD . Esto es necesario si va a utilizar un 203k estándar.
  4. Obtenga cotizaciones de contratistas autorizados . También deberán completar algunos trámites relacionados con 203k.
  5. Espere a que el prestamista evalúe su casa y suscriba su préstamo. Moverán sus fondos de renovación a una cuenta de depósito en garantía después del cierre.
  6. Programe sus contratistas. Serán pagados por su consultor de HUD o al principio y al final de su proyecto (dependiendo del programa 203k que haya elegido).

Si está utilizando un 203k estándar, también tendrá una inspección una vez que se completen las mejoras. Esto será coordinado por su consultor de HUD.

203k Preguntas frecuentes

¿Qué tipo de tasas de interés puedo esperar en un préstamo de 203k?

Por lo general, verá una tasa ligeramente más alta en préstamos de 203k que en otras hipotecas debido al trabajo adicional y el papeleo requerido.

Sin embargo, debido a que estos préstamos están asegurados por la FHA, es posible que sus tasas sigan siendo más bajas que las de otras opciones de financiamiento de renovación, como las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), préstamos con garantía hipotecaria y préstamos personales. Asegúrese de comparar cotizaciones entre productos y prestamistas para obtener la mejor oferta posible.

¿Los préstamos 203k requieren seguro hipotecario?

Todos los préstamos de la FHA, incluidos los préstamos 203k, requieren un seguro hipotecario. Pagará una prima del 1.75% por adelantado el día del cierre, más una prima anual. La prima anual depende del saldo de su préstamo y se distribuye entre sus pagos mensuales.

¿Cómo encuentro un consultor 203k aprobado?

Puede utilizar la herramienta de búsqueda en línea del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Simplemente ingrese su ciudad y estado para ver una lista de consultores 203k aprobados por HUD.

¿Para cuánto puedo calificar?

Para ver el monto máximo de su préstamo de 203k, use la calculadora en línea de 203k de HUD.

¿Puedo hacer algo del trabajo yo mismo?

Si usted es un contratista con licencia o tiene otra experiencia significativa en la construcción, es posible que pueda, pero tendrá que demostrar sus conocimientos al prestamista. En la mayoría de los casos, los prestamistas prefieren que utilice un contratista externo con licencia para cualquier reparación de 203k. Esto reduce el riesgo y asegura que su propiedad cumpla con los estándares de la FHA.

¿Cómo encuentro contratistas?

Puede utilizar cualquier contratista en su área siempre que tenga licencia estatal, esté afiliado y asegurado. Para su propio beneficio, es inteligente asegurarse de que tengan una experiencia de 203k, ya que estos préstamos tienen requisitos de documentación y procedimientos muy específicos.

¿Dónde puedo obtener un préstamo FHA 203k?

Tendrá que utilizar un prestamista aprobado por la FHA. Sin embargo, no todos ofrecen préstamos de 203k, así que consulte sus sitios web o comuníquese con un oficial de préstamos para estar seguro. También puede utilizar la herramienta de prestamistas de HUD (asegúrese de marcar la casilla 203k) para encontrar uno que haya completado al menos un proyecto de 203k en el último año.

Si no utilizo un préstamo FHA 203k, ¿qué otras opciones tengo para financiar las mejoras de mi hogar?

Hay muchas opciones. Si es propietario de una vivienda, un préstamo con garantía hipotecaria, HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo podrían funcionar. Si está comprando una propiedad nueva, un préstamo HomeStyle de Fannie Mae es una buena opción. También puede utilizar un préstamo personal o una tarjeta de crédito.

Un préstamo de 203k vale la pena el tiempo que lleva

Si tiene el ojo puesto en una casa de reparaciones o simplemente necesita hacer algunas reparaciones en su casa existente, un préstamo de 203k puede ser una opción inteligente.

Solo asegúrese de comprender los trámites burocráticos que la acompañan y tenga paciencia mientras avanza en el proceso de solicitud. Es probable que este tipo de hipoteca demore mucho más que las anteriores que solicitó (pero la espera valdrá la pena).

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